BAŞKASININ ARAZİSİNE İNŞAAT YAPMA VE İNŞAATIN MALİKİ OLMA YETKİSİ SAĞLAYAN KURUM: ÜST HAKKI
| Betül TORUN, Avukat |
ÖZET
Üst hakkı, bir başkasına ait arazi üzerinde veya altında bir yapı inşa etme ya da mevcut olan bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Üst hakkı ile, üst hakkı sahibi, arazinin mülkiyetine sahip olmaksızın, bu arazinin üzerindeki yapının mülkiyetine sahip olma ya da bu yapıyı muhafaza etme hak ve yetkisini haiz olur. Üst hakkı tesisi ile üst hakkı sahibi, taşınmaz mülkiyeti için arazi satın alma zorunluluğu altında kalmadan gerekli yatırımı yapma imkanına sahip olmaktadır. Öte yandan, arazi maliki de mülkiyet hakkını kaybetmeksizin, arazisini ekonomik olarak değerlendirme ve tesis edilen üst hakkı karşılığı, eğer taraflarca kararlaştırılmışsa, üst hakkı bedeli ve yine aksi yönde anlaşma sağlanmamışsa, üst hakkının süresinin sona ermesi ile birlikte taşınmazın üzerindeki yapıları da kendi mülkiyet hakkına dahil etme imkanına sahip olacaktır.
Anahtar Kelimeler: Üst Hakkı, İrtifak Hakkı, Üst Hakkının Kurulması, Üst Hakkının Sona Ermesi.
GİRİŞ
Üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde veya altında inşaat yapma ve maliki olma hakkı ile başkasının arazisindeki yapının maliki olma sonucunu doğuran bir irtifak hakkıdır.
Üst hakkı varlığını, Roma Hukuku’ndan beri göstermektedir. Roma Hukuku’nda Klasik Öncesi Hukuk Dönemi ile Klasik Hukuk Dönemi’nde bir arazi üzerinde yer alan yapının kullanım hakkı ancak kira sözleşmesi ile üçüncü bir kişiye bırakılabilmekte idi. Ancak bu dönemde, arazinin mülkiyetinin üçüncü kişiye geçmesi halinde, kira sözleşmesinin şahsi bir hak olması sebebi ile yeni malik kira sözleşmesi ile bağlı olmama hakkını haiz olmakta ve kiracının kira sözleşmesini devam ettirme isteği karşısında hukuken başvurabileceği herhangi bir yol bulunmamakta idi. Yine yapının kullanma hakkına sahip olan kiracı, bu hakkını ancak malikin vereceği izne istinaden devretme hakkına sahip olup malikin bu yönde bir rıza göstermemesi halinde, kira sözleşmesi devredilememekte ve kiracı, kullanım hakkını başkasına tahsis edememekte idi. İşte bu sebeplerle başkasının arazisi üzerinde bulunan bir binayı kullanma hakkına sahip olan kişinin arazi sahibinin değişmesinden etkilenmemesi ayrıca kendi hakkını başkasına devredebilmesi ya da ölüme bağlı bir tasarruf ile miras yolu ile intikal ettirilebilmesi, Borçlar Hukuku kapsamında yer alan kurumlar ve kurallar ile çözülemeyince kullanma hakkının bir şekilde üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi, devri amacı ile üst hakkının doğumu sağlanmış oldu.[1]
Yukarıda belirtildiği üzere varlığı Roma Hukuku’na dayanmakta olan üst hakkı, Türk Kanunu Medenisi’nin yürürlüğe girmesi ile birlikte, Türk Hukuku’na dâhil olmuş bulunmaktadır.[2]
- GENEL OLARAK ÜST HAKKI
Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu(“TMK”)’nun 826. maddesi ile bir taşınmaz malikinin üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisini veren bir irtifak hakkı olarak ifade edilmiş bulunmaktadır.
TMK’nın 718. maddesi, arazi üzerindeki mülkiyetin kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arazi katmanlarını kapsayacağını belirtmiştir. Öğretide, “üstün alta tabi olması” kuralı olarak ifade edilen bu kural gereği, arazi maliki, bu arazinin üzerindeki yapının da malikidir. Ancak bu genel kuralın istisnası, yine TMK maddeleri ile öngörülmüş olup, üst hakkı bu genel kuralın istisnasını oluşturmaktadır.[3] TMK’nın 826. maddesinin metninden de görüleceği üzere üst hakkı tesisi ile, lehine üst hakkı kurulan kimse, bir başka kimsenin arazisinin üstünde ya da altında yapı inşa edebilir yahut mevcut olan bir yapıyı muhafaza etme hakkını haiz olur. Bu suretle ekonomik yaşamda üst hakkının ayrı bir önemi olup inşaat yapmak istediği araziyi satın alamayan ya da satın almak istemeyen kişi üst hakkı ile başkasının arazisinde inşaat yapabilme hakkına sahip olur.[4] Böylelikle arazinin mülkiyeti el değiştirmeksizin üçüncü kişiler arazi üzerinde inşaat yapma ve arazinin mülkiyetinden bağımsız olarak, inşa ettikleri yapıya malik olma yetkisini kazanmakta ancak arazi malikinin mülkiyeti de sona ermemektedir.[5] Üst hakkının kurulduğu taşınmaz malikinin o taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını mevcudiyetini koruduğundan buna bağlı olarak arazi üzerinde tasarruf yapma yetkisi de mevcudiyetini korumaktadır.[6]
- ÜST HAKKININ KURULMASI
Üst hakkı sözleşmesi ile belirli bir taşınmaz üzerinde üst hakkı irtifakı kurulması borçlanılmakta olup üst hakkının hukuki sebebini üst hakkı sözleşmesi oluşturur.[7] Üst hakkının kurulması, bu kapsamda, üst hakkı sözleşmesi ile olur. Üst hakkı sözleşmesinde tarafların objektif esaslı unsurlar ile eğer mevcutsa subjektif esaslı unsurlar üzerinde mutabık kalmış olmaları gerekmektedir.[8][9] Üst hakkının tesisi için taraflar akdedecekleri üst hakkı sözleşmesi ile üst hakkı bedeli belirleyebileceği gibi bu hak, karşılıksız olarak tesis edilebilir. Hakkın belirli bir ivaz karşılığında tesis edildiği durumlarda, üst hakkı sahibinin bu hakkın karşılığında taşınmaz malikine karşı yerine getirmeyi taahhüt ettiği edimler, yapma, yapmama veya verme şeklinde ortaya çıkabilecektir. Yine verme borçlarından olarak belirli bir meblağın ödenmesi yönünde taraflar anlaştıkları takdirde, bu ödeme üst hakkı sahibi tarafından tek bir seferde ya da dönemsel edimler biçiminde olabilir.[10] Tüm bu hususlar, üst hakkı kuran üst hakkı sözleşmesinde tarafların yapacağı anlaşma kapsamında belirlenir.
- Üst Hakkı Sözleşmesinin Tarafları
Üst hakkı sözleşmesinin tarafları, üst hakkı kurma borcu altında olan üst hakkı kurma borçlusu ile bu hakkın lehtarı olan üst hakkı sahibidir.
Her özel hukuk ilişkisi kişisi ile mevzuatları gereğince izin verilmesi hâlinde kamu tüzel kişileri üst hakkı sözleşmesi kurma imkânına sahiptir. Kural olarak, üst hakkı sözleşmesini kurma borçlusu taşıyan tarafın, üst hakkı kurulacak taşınmazın maliki olma zorunluluğu mevcut değildir. Ancak üst hakkı kurma borcunun ifa edilebilmesi için borçlunun tasarruf yetkisini haiz olması gerektiği düşünüldüğünde taşınmazın maliki olmaması sebebi ile taşınmaz üzerinde üst hakkı kurma borcu altında olan taraf, bu borcunu yerine getiremeyecektir. Ancak bu üst hakkı kurma sözleşmesini akdeden tarafın bu yetkiye sahip olmaması, tek başına sözleşmenin geçersiz olacağı anlamına gelmemekte olup tescil gerçekleştirilemeyeceği için sözleşmeye aykırılık hükümleri gündeme gelebilir.[11] Bu sebeple üst hakkı sözleşmesinin tarafının taşınmaz maliki olması, borcun ifa edilebilirliği açısından önem arz etmekte olup ancak taraflardan birinin taşınmaz maliki olduğu hallerde üst hakkı sözleşmesi geçerli olarak kurulmuş olur ve taşınmaz üzerinde üst hakkı kurulum tasarrufu sağlanabilir.
Üst hakkı kurma borcunun alacaklısı ise, üst hakkı sahibidir.[12] Bu kişi, gerçek bir kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Yine bu çerçevede, üst hakkının eşyaya bağlı olarak kurulması da mümkün olup bu durumda üst hakkı sahibi dolaylı olarak lehine üst hakkı kurulan taşınmazın maliki olacak ancak yararlanan taşınmazın maliki değiştikçe yararlanan taşınmazın maliki olan yeni malik üst hakkının dolaylı sahibi olacaktır. Bununla birlikte üst hakkı sözleşmesinin üçüncü kişi lehine kurulmasının da kuramsal olarak mümkün olduğunu belirtmek gerekir. [13]
- Üst Hakkı Kuran Sözleşmenin Şekli
Üst hakkı, TMK’nın 826-836. maddeleri arasında düzenlenmiş bulunmaktadır. Madde metinleri incelendiğinde, üst hakkı kuruluşuna ilişkin özel bir maddenin tesis edilmediği görülmektedir. Bu sebeple irtifak hakkı olan üst hakkı da irtifak hakkının kurulma koşullarına bağlı olarak diğer irtifak haklarını tesis eden sözleşmenin geçerlilik şekline tabidir.
TMK’nın 780. maddesi ile irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescilin şart olduğu öngörülmüş; 781. madde ile, irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olması şartına tabi kılınmıştır. TMK’nın maddeleri arasında, bu resmi makamın hangi makam olduğu belirtilmemiş olmakla birlikte bu sorunun cevabı Tapu Kanunu tarafından verilmektedir. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, “Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakilen istimale elverişli bir bölümünden münhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.” hükmünü havidir. Madde metninden de görüleceği üzere resmi şekil, tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından yerine getirilecektir.
TMK’nın 781. maddesi, irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olmasını resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağladığı için madde metninde öngörülen şekil geçerlilik şeklidir. Bu şekilde kurulmayan üst hakkı sözleşmesi, TBK’nın 27. maddesi gereğince kesin hükümsüz addedilecektir.
- ÜST HAKKI TÜRLERİ
- Üst Hakkı Lehtarına Göre
Üst hakkı yönünden yapılan temel ayrım irtifak türlerine ilişkin genel ayrımlardan biri olan kişisel ve taşınmaz lehine kurulan irtifak hakkına ilişkin ayrımdır. Bu çerçevede, üst hakkı, kişisel ya da taşınmaz lehine olarak tesis edilebilir.[14]
1.a. Şahıs Lehine Kurulan Üst Hakkı
Kanun sistematiğine göre üst hakkı, kişisel irtifak hakları arasında düzenlenmiş olup üst hakkı TMK’ya göre kural olarak şahıs lehine kurulan bir irtifak hakkıdır. Şahıs lehine kurulan irtifak hakkında, şahıs bir gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.
TMK 826’ya göre kişiye bağlı olarak kurulan üst hakkı, sahibi tarafından serbestçe tasarruf edilebilir ve aksi kararlaştırılmadıkça bu hak devredilebilir ve hak sahibinin vefatı sonucunda mirasçılara geçebilir. Madde metninden de görüleceği üzere kanun koyucu kural olarak üst hakkını bağımsız nitelik taşır şekilde düzenlemiş bulunmaktadır.[15] Ancak madde metninde de yer aldığı üzere bu kuralın aksinin kararlaştırılması mümkün bulunmaktadır.
1.b. Eşyaya Bağlı Üst Hakkı
Eşyaya bağlı hak ile hak sahibi arasındaki bağ, bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkı vasıtası ile tayin ediliyor ve eğer eşya üzerinde irtifak hakkı sahibi olabilmek, başka bir eşya üzerinde malik olma koşuluna bağlı ise o zaman eşyaya bağı bir irtifaktan bahsedilmektedir.[16]
TMK’nın 779. maddesine göre taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olarak taşınmazının malikine mülkiyet hakkının sağladığı yetkileri kullanmaktan kaçınma ve yararlanan taşınmaz malikine de yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanma yetkisi sağlayan hak olarak tanımlanmıştır. Kanun sistematiğine göre üst hakkı, kişisel irtifak hakları arasında düzenlenmiş olmakla birlikte taşınmaz lehine irtifak biçiminde de kurulabileceği kabul edilmektedir.[17] Bu durumda, üst hakkının lehtarı, üst hakkından yararlanan taşınmazdır. Ancak yararlanan taşınmazın mülkiyetinin değişmesi halinde, üst hakkı, yeni malik tarafından dolaylı olarak kullanılabilir hale gelecektir.
- Üst Hakkının Niteliğine Göre
2.a. Bağımlı – Bağımsız Üst Hakkı
Yukarıda da ifade edildiği üzere üst hakkı, şahsa bağlı ya da eşyaya bağlı olarak kurulması mümkündür. Üst hakkının bağımsızlığından bahsedilebilmesi için, hakkın belirli bir taşınmaz ya da münhasıran belirli bir kişi lehine kurulmamış olması gereklidir.
Bu çerçevede, eşyaya bağlı üst hakkı ile şahısla kaim irtifak hakları ya da TMK’nın 826. maddesi gereği devri ve mirasçılara geçişi yasaklanmış üst hakları, bağımsız niteliği haiz değildir.[18] Zira hak eğer münhasıran belirli bir kişi lehine kurulmuşsa, hak sahibi ancak o kişi olabilecektir. Bu durumda, üst hakkının üçüncü kişiye geçişi mümkün olmayacak ve devredilemeyecektir. Aynı durum yine üst hakkının eşyaya bağlı olarak kurulduğu durumlarda da geçerli olup gerçekten hakkın belirli bir taşınmaz lehine kurulması halinde hakkın lehine kurulduğu taşınmazdan ayrı devri mümkün olmayacaktır.[19] Bu kapsamda, üst hakkı ancak şahsa bağlı olarak kurulmuş ve şahsa bağlı olarak kurulan bu üst hakkının devri ve mirasçılara geçişi taraflarca yasaklanmamışsa, üst hakkı bağımsız niteliği haiz olacaktır.
2.b. Sürekli – Sürekli Olmayan Üst Hakkı
Üst hakkı, sahibine, başkasına ait bir arazinin üstünde veya altında inşaat yapma veya mevcut olan bir inşaatı muhafaza ederek ondan yararlanma yetkisini sağlayarak bu suretle bir arazideki inşaat üzerinde malik olma yetkisi kazandırmakla birlikte bu yetki, TMK’nın mülkiyet hakkına sağladığı yetkilerle birebir özdeş değildir. Zira mülkiyet hakkından farklı olarak, üst hakkı sahibi bu hakkını sınırsız bir süre ile kullanma yetkisini haiz değildir.[20]
TMK’nın ilgili maddeleri arasında, üst hakkının kurulabileceği asgari süre gösterilmemiş ancak azami süre sınırı konulmak sureti ile bağımsız üst hakları için azami sürenin 100 yıl olduğu TMK’nın 836. madde ile belirtilmiştir. Ancak aşağıda da detaylıca açıklanacağı üzere üst hakkının sürekli ve bağımsız olması halinde, bu hakka ayrı bir statü tanınmış ve taşınmaz olarak ayrı bir sayfaya tescil edilmesine imkân sağlanmış bulunmaktadır. Bu sebeple hakkın sürekli niteliğini haiz olup olmadığının belirlenmesi önem arz etmektedir. Tüm bu gerekçeler ile TMK 826/3. maddesi ile en az otuz yıl için kurulan üst hakkının sürekli olduğu belirtilmiştir. Şu hâlde, üst hakkı için asgari süre öngörülmemiş olmakla birlikte en az 30 yıl için kurulan üst hakkı sözleşmesi ile tesis edilen üst hakkı, sürekli niteliği haiz olacaktır.
2.c. Sürekli ve Bağımsız Üst Hakkı
Üst hakkının hem sürekli hem de bağımsız olması, önemini TMK’nın 826. maddesi ile gösterir. Zira TMK 826. madde ile üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte ise, üst hakkı sahibinin istemi üzerine bu üst hakkının tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tesciline imkân tanınmış bulunmaktadır.
Yine benzer bir düzenleme, Tapu Sicil Tüzüğü (“TST”)’nün 10. maddesinde de öngörülmüş bulunmaktadır. Bu çerçevede, 10. madde, “Süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir.” düzenlemesini getirmektedir.
Gerek TMK gerekse TST hükümleri göz önüne alındığında, üst hakkı için tapu kütüğünde ayrı bir sahife açılması ve taşınmazın ayrı bir sahifeye kaydı, ancak hak sahibinin talepte bulunmasına bağlıdır. Bu noktada kanun koyucu, üst hakkının kaydında arazinin kaydından farklı bir yol getirmiş ve arazinin tescili için herhangi bir talebe gerek olmaksızın ve tapu memurunca re’sen kayıt gerçekleştirilirken üst hakkında, üst hakkı sahibinin talebi aranmıştır.[21] Hakkın bağımsız bir sahifeye kaydı, yükümlü taşınmaz malikinin ve bunun üzerindeki diğer sınırlı ayni hak sahiplerinin hukuki durumunu etkilemeyecektir.[22]
TST’nin 10/2. maddesi ile tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişiye devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü ayni veya kişisel hak kurulabilir. Bu çerçevede, kütüğün ayrı bir sayfasına kaydedildikten sonra üst hakkı niteliğine uygun düştüğü ölçüde, intifa hakkı veya oturma hakkı gibi sınırlı ayni haklara konu olabilecek ve yine bağımsız bir sahifeye kayıt ile üst hakkı ipotek veya ipotekli borç senedi ile rehnedilebilecektir.[23]
Ancak bu noktada belirtmek gerekir ki üst hakkı üzerinde sınırlı ayni hak kazanan kimse yüklü taşınmaz malikinin üst hakkı sahibine tanımış olduğundan daha fazla yetkiye sahip olamayacaktır. Zira TMK’nın 828. maddesi ile üst hakkının içerik ve kapsamı ile ilgili olarak resmi senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alanlardan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcı olup bu kapsamda taşınmaz gibi işlem gören üst hakkın üzerinde hak kazanan kimseler de üst hakkının kapsam ve içeriğinde yer alan sınırlamalara uygun hareket etmek zorundadır.[24]
- ÜST HAKKININ SONA ERME SEBEPLERİ
- Üst Hakkı Süresinin Sona Ermesi
TMK’nın 836. maddesi ile üst hakkının bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabileceği öngörülmüştür. Bu süre ancak üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak yine en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilecektir.
Madde metninden de görüleceği üzere belirli bir süreye istinaden kurulan üst hakkı, eğer taraflarca, bu sürenin dörtte üçü sona erdikten sonra, tarafların ortak mutabakatı ile uzatılmamışsa, üst hakkı sürenin sona ermesi ile kendiliğinden sona erecektir. Sürenin bitimi, üst hakkını da bu anlamda sona erdirir. TMK’nın 836/2. maddesi, üst hakkının süresinin sona erdiği durumlarda, üst hakkının kendiliğinden yenileceğine yönelik taahhütleri geçersiz kabul etmiş ve ancak sürenin dörtte üçü sona erdikten sonra yine tarafların ortak mutabakatı ile ayrı bir sözleşme akdedilmek sureti ile sözleşmenin uzatılabileceğini belirtmiş bulunmaktadır.
Bu noktada, dikkat çekilmesi gereken hususlardan biri de üst hakkının en çok yüz yıl için kurulabileceğini düzenleyen ilgili kanun maddesi, yalnızca “bağımsız” niteliği haiz üst hakkı için bu sınırlamayı getirmektedir. Yukarıda da ifade edildiği üzere bağımsız niteliği haiz olmayan üst hakları bakımından azami bir sınır öngörülmemiştir. Gerçekten de TMK’ nın 836. maddesi “üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.” hükmünü havidir. Şu hâlde, bağımsız niteliği haiz olmayan, eşyaya bağlı olarak kurulmuş üst hakları ile devri ve mirasçılara geçişi yasaklanmış gerçek kişi lehine tesis edilen üst hakkı ile yine devri yasaklanmış tüzel kişi lehine kurulmuş üst haklarında, azami yüz yıl sınırı mevcut değildir.
Üst hakkının sona ermesi ile birlikte tapu memuru tarafından üst hakkının terkin edilmesi gerekmektedir. Bu terkin, kurucu değil bildirici niteliği haiz olup tapu memuru tarafından re’sen gerçekleştirilecektir.[25]
- Üst Hakkı Sözleşmesinin Fesih ile Sona Erdirilmesi
Üst hakkı sözleşmesi ile taraflar, arazi malikine, üst hakkı sözleşmesini dilediği zaman ve herhangi bir sebep göstermeksizin feshetme yetkisini tanımış olabilir. Bu durumda, üst hakkı sözleşmesi, malikin bu yetkisini kullanması ile sona erecektir.[26]
- Üst Hakkı Sahibinin Feragati ya da Tarafların Anlaşması
Üst hakkı, üst hakkı sahibinin bu haktan tek taraflı olarak feragat etmesi yahut malik ile yaptığı anlaşmaya binaen, üst hakkından vazgeçmesi suretiyle de sona erebilir.
- Yüklü Taşınmaz ya da Yararlanan Taşınmazın Yok Olması
TMK’nın 783. maddesi ile irtifak haklarının tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olması ile sona ereceği düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu çerçevede, üst hakkı kurulan taşınmazın yok olması ya da eşyaya bağlı olarak kurulmuş üst hakkında lehine üst hakkı kurulan taşınmazın yok olması ile üst hakkı kendiliğinden sona erecektir.
Ancak belirtmek gerekir ki üst hakkı taşınmazlardan birinin kısmen yok olması halinde dahi üst hakkı varlığını sürdürebiliyorsa, üst hakkının sona erdiğinden bahsedilemez. Yine üst hakkı, eğer malik tarafından üst hakkı sahibi lehine, bir arazi üzerinde ya da altında inşaat yapılması amacı ile tahsis edilmiş ise, üst hakkı tesis edilen arazinin üzerindeki ya da altındaki yapının yok olması da üst hakkını sona erdirmez. Zira bu durumda üst hakkı sahibi, yapıyı tekrar inşa edebilme imkânına sahiptir.[27]
- Üst Hakkı Sahibini Ölümü
TMK’nın 826/2. maddesi ile üst hakkının kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir bir hak olduğu belirtilmiş ancak tarafların bunun aksi yönde anlaşma yapabilmesine de cevaz verilmiş bulunmaktadır. Bu kapsamda, tarafların yaptığı anlaşma ile üst hakkının devredilemeyeceği ve mirasçılara geçemeyeceği yönünde anlaşma yapması ihtimâl dahilindedir. Gerçek bir kişi lehine kurulan üst hakkında, eğer taraflar üst hakkı sözleşmesi ile üst hakkının devredilemeyeceği ve mirasçılara geçemeyeceği yönünde anlaşma sağlamışlarsa, bu gerçek kişinin ölümü ile üst hakkı kendiliğinden sona erecektir.
- Kamulaştırma Sebebi ile Üst Hakkının Sona Ermesi
Üst hakkını sona erdiren sebeplerden biri de kamulaştırmadır. Yüklü taşınmazın kamulaştırılması ile bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı sona ereceğinden mülkiyet hakkına getirilen sınırlama olan irtifak hakkı ve bu çerçevede üst hakkı da yüklü taşınmazın kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erecektir.[28]
- Üst Hakkı Sahibinin Üst Hakkından Doğan Yetkilerini Ağır Bir Şekilde Aşarak Kullanması ya da Üst Hakkı Sözleşmesinin İhlâli
TMK’nın 831. maddesi ile üst hakkı sahibinin bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır bir şekilde aşması veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması halinde, malikin üst hakkının süresinden önce üst hakkına bağlı bütün hak ve yükümlülüklerin kendisine devrine imkân sağlamıştır. Bu madde ile üst hakkı sahibinin sözleşmeyi ağır bir şekilde ihlâl etmesi olanağına karşı üst hakkı nedeni ile bir yapının varlığına, inşasına ya da bir yapıyı muhafaza etme hakkına malikin katlanması zorunluluğu ortadan kaldırılmış ve arazi malikinin üst hakkı sözleşmesine olan yararı korunmak istemiştir.[29] Ancak bu hakkın kullanılması ancak malikin kendisine geçecek yapılar için üst hakkı sahibine uygun bir bedel ödemesi koşuluna bağlıdır. Tarafların bedel ve devir konusunda anlaşma sağlamış olması halinde, üst hakkı sahibi, üst hakkını devredecek ve taraflar arasında kararlaştırılan bedel de malik tarafından üst hakkı sahibine ödenecektir. Ancak bu doğrultuda tarafların mutabık kalamaması halinde, malikin üst hakkı devrini talep etme koşullarının oluşup oluşmadığının takdiri ile uygun bedelin belirlenmesine hakim tarafından karar verilecektir.
- ÜST HAKKININ SONA ERMESİNİN SONUÇLARI
- Yapının Arazi Malikine Geçişi
TMK’nın 828. maddesi ile üst hakkı sona erince, üst hakkı kurulan arazi üzerindeki yapıların arazi malikine kalacağı ve arazinin bütünleyici parçası olacağı belirtilmiştir. TMK’nın 684. maddesi de bir şeye malik olan kimsenin, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olacağını düzenlemiş bulunmaktadır. Her iki madde birlikte değerlendirildiğinde, üst hakkının sona ermesi ile, arazinin bütünleyici parçası olan yapılar da arazi malikine kalacağı ve arazi malikinin bu yapıların da maliki olacağı sonucuna varılacaktır.
- Üst Hakkı Sahibine Bedel Ödenmesi
TMK’nın 829. maddesinde, üst hakkının sona ermesi halinde, kural olarak, malike kalacak olan yapılar için üst hakkı sahibine herhangi bir bedel ödenmesi gerekmediği belirtilmiş bulunmaktadır. Ancak tarafların bunun aksi yönde anlaşma yapması da ihtimâl dahilindedir. Eğer taraflar üst hakkının sona ermesi halinde, üst hakkı ile inşa edilen yapılar için malikin bedel ödemesine karar vermişlerse, bu bedelin miktarı ve hesaplanış biçiminin belirlenmesi gerekmektedir.
Aynı Kanun’un 830. maddesi, taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçiminin de üst hakkının kurulması için gerekli olan resmi şekle tabi olduğunu ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerektiğini öngörmektedir. Bu çerçevede, üst hakkının sona ermesi halinde, üst hakkı malikine belirli bir bedel ödenmesi öngörülüyorsa, bu bedele ve hesaplanışa ilişkin koşullara resmi şekilde düzenlenen sözleşmede yer verilmesi gerekmektedir.
- Yüklü Taşınmazın Eski Haline Getirilmesi
Tarafların yapacağı anlaşma ile üst hakkının sona ermesi halinde, taşınmazın eski haline getirilmesini kararlaştırmaları mümkündür. Bu yönde yapılacak anlaşma da TMK’nın 830. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.
SONUÇ
Üst hakkı sözleşmesi ile mülkiyeti bir başkasına ait taşınmaz üzerinde ya da altında yapı inşa etme hakkı veya mevcut olan bir yapıyı muhafaza etme hakkı tanınabilmektedir. Üst hakkı tesis edilen arazi mülkiyeti, taşınmaz malikine ait olmakla birlikte arazinin üzerinde ya da altında yapılan yapının maliki, üst hakkının sahibidir. Üst hakkı, medeni hukuka hakim olan üstün alta tabi olacağı yönündeki ilkenin de istisnasını oluşturmaktadır. Buna karşın üst hakkı, mülkiyet gibi sahibine sınırsız bir yetki sağlamamakta olup kanun ve üst hakkı sözleşmesinde öngörülen sınırlamalar doğrultusunda üst hakkı sahibi bu hakkını kullanabilmektedir.
Üst hakkının kurulabileceği süreye ilişkin olarak asgari süre sınırı öngörülmemiş olmakla birlikte bağımsız üst hakkının azami yüz yıl için kurulabileceği ve ancak bu sürenin dörtte üçünün geçmesi halinde sürenin uzatılabileceği öngörülmüştür. Sürenin sona ermesi halinde kendiliğinden uzama yapılacağına yönelik taahhütler, geçersiz addedilmiştir.
Üst hakkı, kural olarak, devredilebilir ve mirasçılara geçebilir. Ancak tarafların bunun aksi yönünde anlaşma yapmasında ise herhangi bir engel yoktur. Aksi yönde kararlaştırma ile üst hakkının devri ve mirasçılara geçişi engellenebilmektedir.
Üst hakkı, şahsa bağlı olarak kurulabileceği gibi eşyaya bağlı olarak da kurulabilir. Şahsa bağlı üst hakkında, lehine üst hakkı tesis edilen gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilmektedir. Eşyaya bağlı kurulan üst hakkında ise, üst hakkı, bir başka taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olma koşuluna bağlanmış olup üst hakkından yararlanabilmek ancak bu koşulun yerine getirilmesine bağlıdır.
Üst hakkı sözleşmesinin şekline ilişkin olarak, üst hakkını düzenleyen maddeler arasında özel bir hüküm öngörülmediği için üst hakkı sözleşmesi, irtifak hakkı tesisi sözleşmeleri için öngörülen şekil şartına uyulmak koşulu ile kurulmalıdır. Bu çerçevede, üst hakkı sözleşmesinin, tapu müdürü veya görevlileri tarafından resmi şekilde düzenlenmesi ve akabinde üst hakkının tescil edilmesi gerekmektedir.
Üst hakkı; süresinin sona ermesi, sözleşmenin malik tarafından feshi, üst hakkı sahibinin feragati ya da tarafların anlaşması, yüklü taşınmaz ya da yararlanan taşınmazın yok olması, üst hakkı sahibini ölümü, kamulaştırma, üst hakkı sahibinin üst hakkından doğan yetkilerini ağır bir şekilde aşarak kullanması ya da üst hakkı sözleşmesinin ihlâli sebepleri ile sona erebilmektedir.
Üst hakkının sona ermesi ile birlikte “üst alta tabidir” kuralının istisnası ortadan kalktığından arazi üzerinde inşa edilen yapıların maliki de arazinin maliki olur. Kural olarak, üs hakkının sona ermesi ile birlikte üst hakkı sahibine arazi üzerinde kalan yapılar için bir bedel ödenmesi ya da arazinin eski hale getirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak taraflar, resmi şekilde yapacakları sözleşme ve şerh ile üst hakkı sahibinin taşınmazı eski hale getirmesini ya da taşınmaz üzerinde kalan yapılar için üst hakkına bir bedel ödenmesini kararlaştırabilirler.
[1] Nadi GÜNAL, “Roma Hukuku’nda Üst Hakkı (Superficies)”, s. 110-111, Erişim Tarihi: 18.01.2023 https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/629422
[2] Barış DEMİRSATAN, Sözleşmeden Doğan Üst Hakkı Bedeli ve Bedel Borcuna Aykırılığın Sonuçları, On İki Levha Yayıncılık, Ocak 2016, sf. 32
[3] Dr. Hülya ATLAN GÜRER, Tapu Kütüğüne Taşınmaz Olarak Kaydedilebilen Bağımsız ve Sürekli İrtifak Hakları, On İki Levha Yayıncılık, Eylül 2021, sf. 24
[4] Burcu G. ÖZCAN BÜYÜKTANIR, “Üst Hakkının Sona ermesi, BUHFD”, Ocak-Şubat 2019, C.14, S.173-174, s. 243-267, sf. 244
[5] Arif Barış ÖZBİLEN, “Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Kanuni İpotek Hakkı”, TBB Dergisi 2016 (126), s. 263-308, sf. 265
[6] Mehmet Serkan ERGÜNE, “Üst Hakkının Tasarruf İşlemlerine Konu Olmasına İlişkin Hukuki Sorunlar”, İÜHFM, C.LXVII, s.275-292, sf. 276
[7] DEMİRSATAN, a.g.e., s. 32
[8] ÖZCAN BÜYÜKTANIR, a.g.m. s. 248
[9] Türk Hukuku’nda üst hakkını kuran irtifak sözleşmesinde yer alan sözleşme hükümlerinin dört ana grupta toplandığı belirtilmektedir. Bu çerçevede, bunlardan ilki üst hakkının içeriği ve kapsamı ile ilgili olan ve resmi senette yer alarak herkes için bağlayıcı olarak ayni etkiye sahip olan kayıtlardır. Diğer bir grubu, kanun gereği eşyaya bağlı borç niteliğine sahip oluşturan kayıtlar oluşturur. Eşyaya bağlı borç niteliği doğrudan doğruya kanundan doğmaktadır. Üçüncü grubu, kanun gereği eşyaya borç oluşturmamakla birlikte resmi senette yer verilmek ve şerh edilmek suretiyle eşyaya bağlı borç oluşturan kayıtlar oluşturmaktadır. Son grup ise, ancak taraflar arasındaki hukuki ilişkide geçerli olan ve ne kanun gereği ne de şerh ile eşyaya bağlı borç haline gelmeyen sözleşme maddelerinden oluşmaktadır. Detaylı bilgi için bkz. ÖZBİLEN, sf. 267-271
[10] ÖZBİLEN, a.g.m., s. 278-279
[11] DEMİRSATAN, a.g.e., s. 33
[12] DEMİRSATAN, a.g.e., s. 34
[13] DEMİRSATAN, a.g.e., s. 34
[14] GÜRER, a.g.e., s. 25
[15] DEMİRSATAN, a.g.e., s. 14
[16] Hülya TERECİ, “Üst Hakkı” Terazi Hukuk Dergisi, C.6, S.58, Haziran 2011, s.40-48 sf. 44
[17] GÜRER, a.g.e., s. 25
[18] ERGÜNE, a.g.m., s. 278
[19] Erden KUNTALP, “Bağımsız ve Sürekli Sınırlı Ayni Hakların Özellikle Üst Hakkını Taşınmaz Olarak İşlem Görmesi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 1991/4, s.528-551, sf. 534
[20] ÖZBİLEN, a.g.m., s. 264-265
[21] KUNTALP, a.g.m., s. 545
[22] KUNTALP, a.g.m., s. 548
[23] KUNTALP, a.g.m., s. 549-550
[24] ERGÜNE, a.g.m., s. 283
[25] ÖZCAN BÜYÜKTANIR, a.g.m. s. 251
[26] ÖZCAN BÜYÜKTANIR, a.g.m., s. 252
[27] ÖZCAN BÜYÜKTANIR, a.g.m. s. 253; TERECİ, a.g.m., s. 48
[28] Esra ASLAN, “Kamulaştırmanın Sınırlı Aynî Hak ve Kişisel Haklara Etkisi”, sf. 128, Erişim Tarihi: 18.01.2023. https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/1851793
[29] ÖZCAN BÜYÜKTANIR, a.g.m. s. 256
İşbu yazı hakkında ek bilgi gerektiğinde bizlerle irtibata geçmenizi rica ederiz.
| NAZALI info@nazali.av.tr |
Yukarıda yer verilen açıklamalarımız, hukuki görüş ve tavsiye niteliğinde olmayıp, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir; bu sebeple belirtilen konularda bir aksiyon almadan önce, bir uzmana danışmanızı tavsiye ederiz. NAZALI’ya işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz