| Mine BEYAZHANÇER Avukat | Melike ÖZYİĞİT Stajyer Avukat |
ÖZET
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 64. maddesinde[1], tapu ve kadastro harçlarının (4) Sayılı Tarife’de yazılı nispetler üzerinden alınacağı düzenlenmiştir. Güneş enerji santrali kurulumu işlemlerinde başvurulan bir yol olan üst hakkı tesisinde, üst hakkının niteliğine ilişkin olarak tapu harcının hesaplanmasında (4) Sayılı Tarife’nin hangi bendinin uygulanacağı hususu önem arz etmektedir. İşbu makale kapsamında üst hakkının niteliğine ilişkin olarak üst hakkı tesisinde (4) Sayılı Tarife’nin hangi bendinin uygulanacağı ve tapu harcının hesaplanması hususu ele alınacaktır.
Anahtar Kelimeler: Üst Hakkı Tesisi, (4) Sayılı Tarife, Tapu Harcı, Bağımsız ve Sürekli Nitelikte Üst Hakkı.
GİRİŞ
Yenilenebilir bir enerji kaynağı olan güneş enerjisini elektrik enerjisine çeviren Güneş enerji santralleri, temiz bir enerji kaynağı olmasının yanı sıra uzun vadede enerji üretim maliyetlerini azaltmaktadır. Güneş enerji santrallerinde üretilen enerjinin pazarlanabilir olması, güneş enerji santrali kurulumunun kârlı bir yatırım aracı olarak görülmesi sonucunu da doğurmaktadır. Makalemizin konusunu güneş enerji santrallerinin kurulma şekline bağlı olarak uygulanan tapu harcının ne şekilde hesaplanacağı oluşturmaktadır.
- GÜNEŞ ENERJİ SANTRALİ KURULUMUNDA ÜST HAKKI TESİSİ VE TAPU HARCI
Güneş enerji santralleri, ev veya işyerlerinin çatılarında kurulabileceği gibi araziler üzerinde de kurulabilmektedir. Özellikle daha büyük Güneş enerji santrallerinin kurulumunda geniş araziler tercih edilmektedirler. Bu kapsamda arazi üzerinde güneş enerji santrali kurulması için üst hakkı tesisine başvurulabildiği ve üst hakkı kapsamında güneş enerji santrali faaliyetlerinin sürdürebildiği görülmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesinde üst hakkı, “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.” şeklinde tanımlanmıştır. Aynı Kanun hükmünün 3. fıkrasında [2] ise üst hakkının bağımsız ve sürekli nitelikte olması halinde tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebileceği ve en az 30 yıl süre ile kurulan üst hakkının sürekli nitelikte olacağı belirtilmiştir.
Bu kapsamda, güneş enerji santrali kurmak isteyen gerçek veya tüzel kişilerin arazi üzerinde kurmuş oldukları üst hakkının niteliği, lehlerine kurulacak olan üst hakkı tesisi sırasında ödeyecekleri tapu harcı bakımından önem arz edecektir.
Zira 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 64. maddesinde, tapu ve kadastro harçlarının (4) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden alınacağı hükme bağlanmıştır. (4) Sayılı Tarife’nin (d)[3] bendinde tapu ve kadastro harçlarının, gayrimenkul hükmündeki daimi ve müstakil hakların tesis ve devri için ödenen bedel üzerinden devir alan için binde 20 olacağı, (e)[4] bendinde ise gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yapılan kat irtifakları hariç olmak üzere) tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden devir alan için binde 20 olarak belirleneceği hükmüne yer verilmiştir.
Sonuç olarak, güneş enerji santrali kurulumu için arazi üzerinde tesis edilmiş üst hakkının niteliği bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı tesisi sırasında ödenecek olan tapu harcı (4) Sayılı Tarife’nin (d) bendine göre, eğer üst hakkı sürekli nitelikte olmayıp irtifak hakkı niteliğinde ise üst hakkı tesisi sırasında ödenecek tapu harcının (4) Sayılı Tarife’nin (e) bendine göre hesaplanması gerekecektir.
- (4) SAYILI TARİFE’NİN (d) VE (e) BENTLERİNE GÖRE TAPU HARCININ HESAPLANMASI
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 10.01.2008 tarih ve B.07.1.GİB.0.63-6373-745/3007 sayılı özelgesinde:
“Yazınız ve eklerinin incelenmesinden, mülkiyeti …………… A.Ş. adına kayıtlı gayrimenkul üzerine yıllık 200.000 USD bedel üzerinden 49 yıllığına ……………. A.Ş. lehine üst hakkı tesis edileceği, üst hakkına konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinin 660.738,66 YTL olduğu belirtilerek tapuda yapılacak işlemlerde hangi değer üzerinden tapu harcı aranacağına ilişkin görüşümüzün sorulduğu anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı Tapu ve Kadastro İşlemlerinden Alınacak Harçlar başlıklı (4) sayılı tarifenin 5615 sayılı Kanunun 16 ncı maddesi ile değişik 20/d maddesinde, gayrimenkul hükmündeki daimi ve müstakil hakların tesis ve devri için ödenen bedel üzerinden (Bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yarısından az, iki katından çok olamaz.) devir alan için binde 15 oranında, aynı tarifenin 20/e maddesinde, gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan kat irtifakları hariç olmak üzere) tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden, devir alan için binde 15 oranında harç alınacağı hükme bağlanmıştır.
(4) sayılı tarifenin 20/d maddesine göre, daimi ve müstakil nitelikli hakkın tesisi sırasında tapu harcı matrahının belirlenmesinde, hakka konu gayrimenkulün tesis ve devri için ödenen bedeli ile emlak vergisi değerinin mukayesesinin yapılması gerekmektedir. Yapılan mukayese sonucunda harcın, tesis ve devir için ödenen bedelin emlak vergisi değerinin iki katının üzerinde olması halinde emlak vergisi değerinin iki katı üzerinden, emlak vergisi değerinin yarısından daha az olması durumunda ise, emlak vergisi değerinin yarısı üzerinden hesaplanması gerekir. Üst hakkının bu iki değer arasında bir değer olarak bildirilmesi halinde, harcın üst hakkı olarak belirlenen değer üzerinden hesaplanması gerekmektedir.
Diğer taraftan, aynı tarifenin 20/e maddesine göre, gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesisinde tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden harç alınması öngörülmüş olup, harcın matrahında alt ve üst sınır bulunmamaktadır.
Buna göre, tesis olunan hakkın tarifenin yukarıda açıklanan hükümlerden hangisinin kapsamı içinde olduğunun belirlenmesi harcın matrahının belirlenmesi bakımından önem arz etmektedir.
Üst hakkı, başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır (MK.726, 826). Türk Medeni Kanununda üst hakkı, kurulması ve kütüğe tescil şekli bakımından irtifak hakkı olan üst hakkı (MK.726) ile bağımsız ve sürekli (müstakil ve daimi) hak olan üst hakkı (MK.826) olmak üzere iki ayrı şekilde değerlendirilmektedir.
İrtifak hakkı olan üst hakkı Medeni Kanununun 726 ncı maddesinde tanımlanmıştır. Bu madde uyarınca; üst hakkı bir şahıs veya bir taşınmaz lehine irtifak hakkı olarak tesis edilebilir. Eğer bu hak bağımsız ve sürekli nitelik taşımıyorsa yani, 30 yıldan az süreli ise veya 30 yıl ve daha uzun süreli olmakla beraber üst hakkının tesisi sırasında üçüncü kişilere devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyeceğine, üzerinde ayni hak tesis edilemeyeceğine veya bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabileceğine dair kısıtlamalar getirilmişse bu üst hakkı daimi ve müstakil nitelikli bir hak sayılamayacaktır.
Bağımsız ve sürekli hak olan üst hakkı ise Medeni Kanunun 826 ila 836 ncı maddeleri arasında düzenlenmiştir. Buna göre üst hakkı en az 30 yıl için tesis edilmişse sürekli sayılacağı bu hakkın başkasına devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği hüküm altına alınmıştır.
Bu hükümlere göre, 30 yıldan daha fazla süreli tesis edilen ve mirasçılara intikal eden üçüncü şahıslara devredilebilen veya üzerine ayni hak tesis edilebilen üst hakları daimi ve müstakil nitelikli hak olarak kabul edilecektir.
Bu itibarla, daimi ve müstakil nitelikli üst hakkının tesisi sırasında tapu harcı matrahının belirlenmesinde, hakka konu gayrimenkulün tesis ve devri için ödenen bedeli ile emlak vergisi değerlerinin mukayesesinin yapılması gerekecektir.
Yazınız ekindeki sözleşmenin incelenmesinden, üst hakkının 49 yıllığına yapıldığı ve hakkı kısıtlayan herhangi bir hüküm bulunmadığı görüldüğünden bu hakkın daimi ve müstakil nitelikli hak olduğunun kabul edilmesi gerekir.
Buna göre, yıllık 200.000 USD olan üst hakkı bedelinin işlem tarihindeki YTL cinsinden değerinin belirlenmesi, bu bedelin üst hakkı süresi ile çarpılması ve bulunacak değerin üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi değeri ile mukayesesinin yapılması, üst hakkı bedelinin emlak vergisi değerinin iki katından fazla olması durumunda, emlak vergisi değerinin iki katının esas alınarak harcın hesaplanması gerekmektedir.”
yönünde görüş verilmiş olup özelgede özetle:
- …………… A.Ş adına kayıtlı gayrimenkul üzerine 200.000 USD bedel üzerinden …………… A.Ş lehine üst hakkı tesis edileceği, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin 660.738,66 YTL olduğunun anlaşıldığı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı Tapu ve Kadastro İşlemlerinden Alınacak Harçlar başlıklı (4) Sayılı Tarife’de işbu durumda alınacak harcın düzenlendiği,
- (4) sayılı Tarife’nin 20. maddesinin (d) bendine göre, daimi ve müstakil nitelikli hakkın tesisi sırasında tapu harcı matrahının belirlenirken, hakka konu gayrimenkulün tesis ve devri için ödenen bedeli ile emlak vergisi değerinin mukayesesinin yapılması gerektiği, yapılan mukayese sonucunda harcın, tesis ve devir için ödenen bedelin gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katının üzerinde olması halinde emlak vergisi değerinin iki katı üzerinden, emlak vergisi değerinin yarısından daha az olması durumunda ise, emlak vergisi değerinin yarısı üzerinden hesaplanması gerektiği belirtilmiştir. İlgili bedelin bu iki değer arasında bir değer olarak bildirilmesi halinde, harcın tesis ve devir için ödenen değer üzerinden hesaplanması gerektiği,
- Tesis olunan hakkın tarifedeki hükümlerden hangisinin kapsamı içinde olduğunun belirlenmesinin harcın matrahının belirlenmesi bakımından önem arz ettiği,
- Üst hakkının bir şahıs veya bir taşınmaz lehine irtifak hakkı olarak tesis edilebileceği ancak bu hakkın üzerinde kısıtlamalar bulunması durumunda bu üst hakkının daimi ve müstakil nitelikli bir hak sayılamayacağı, daimi ve müstakil nitelikli üst hakkının tesisi sırasında tapu harcı matrahının belirlenmesinde, hakka konu gayrimenkulün tesis ve devri için ödenen bedeli ile emlak vergisi değerlerinin mukayesesinin yapılması gerekeceği hakkında bilgi verilmiştir.
Örneğin 49 yıllığına, yıllık 49.000,00-TL bedel ile tesis edilmiş ve hakkı kısıtlayan herhangi bir hüküm bulunmayan üst hakkı tesisinde, üst hakkı 49 yıllığına tesis edildiğinden ve hakkı kısıtlayan herhangi bir hüküm bulunmadığından hakkın niteliği daimî ve müstakil nitelikte olacaktır. Daimî ve müstakil nitelikli bir üst hakkına ilişkin tapu harcı belirlenirken yıllık üst hakkı bedeli olan 49.000,00-TL ile üst hakkı süresi olan 49 yıl çarpılacak ve bulunacak olan değerin, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi değeri ile mukayesesi yapılarak, üst hakkı bedeli eğer emlak vergisi değerinin iki katı ise, emlak vergisi değerinin iki katı esas alınarak tapu harcı belirlenecektir.
Söz konusu özelgede, (4) Sayılı Tarife’nin 20. maddesinin (e) bendine göre ise, daimî ve müstakil nitelikli olmayan hakkın tesisi sırasında ise tapu harç matrahının belirlenmesi hususunda, “Diğer taraftan, aynı tarifenin 20/e maddesine göre, gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesisinde tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden harç alınması öngörülmüş olup, harcın matrahında alt ve üst sınır bulunmamaktadır.” denilmek suretiyle irtifak hakkı tesisinde tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden harç alınması öngörülmüştür.
Örneğin 25 yıllığına, aylık 1.000-TL bedel ile tesis edilmiş üst hakkına ilişkin tapu harcı belirlenirken üst hakkı 25 yıllığına tesis edildiğinden üst hakkının niteliği “bağımsız ve sürekli” nitelikte olmayacaktır. Bu kapsamda (4) Sayılı Tarife’nin (e) bendinin uygulanması gerekecek ve üst hakkına ilişkin olarak (12.000,00*25*20/1000=) 6.000,00-TL tapu harcı ödemesi yapılması gerekecektir.
- SONUÇ
Güneş enerji santrali kurulumunda üst hakkının niteliği, üst hakkı tesisine ilişkin tapu harcı bedelinin belirlenirken (4) sayılı Tarife’nin (d) bendinin mi yoksa (e) bendinin mi uygulanacağı konusunda önem arz etmektedir. Güneş enerji santrali kurulumunda tesis edilmiş olan üst hakkı “bağımsız ve sürekli” nitelikte ise 4 Sayılı Tarife’nin (d) bendinin uygulanması, “bağımsız ve sürekli” nitelikte değil ise 4 Sayılı Tarife’nin (e) bendinin uygulanması gerekecektir. Üst hakkının daimi ve müstakil nitelikli olması durumunda tapu harcı matrahının belirlenmesinde, hakka konu gayrimenkulün tesis ve devri için ödenen bedeli ile emlak vergisi değerlerinin mukayesesinin yapılması gerekecektir.
[1] “Tapu ve kadastro harçları (4) Sayılı Tarife’de yazılı nispetler üzerinden alınır.”
[2] “Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.”
[3] “Gayrimenkul hükmündeki daimî ve müstakil hakların tesis ve devri için ödenen bedel üzerinden (Bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yarısından az, iki katından çok olamaz.) devir alan için (Binde 20)”
[4] “Gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan kat irtifakları hariç olmak üzere) tesis ve devir için ödenen bedel (Bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz) üzerinden devir alan için (Binde 20)”